从近十年全国酒店业的经营指标分析来看，我国酒店业的经营业绩处于全面下行趋势，收入、利润持续走低，产业格局震荡剧烈。传统全服务型星级酒店近年来竞争加剧，经营压力变大，传统的酒店市场亟待转型升级。未来，一些有别于传统星级酒店的，差异化、专业化经营的、能降低经营成本、提高经营毛利率的新兴酒店产品将成为新的发展趋势。
这是一个新业态、新产品、新技术层出不穷的时代。
二、近十年来酒店经营现状
（一）平均房价酒店平均房价(Average Daily Rate，简称ADR)是客房经营统计分析的重要指标。
从平均房价变化趋势来看，从2005年到2008年全国四、五星级酒店的平均房价整体呈现上升趋势，2009年受全球金融危机的冲击平均房价出现了大幅下跌，之后年度，受宏观环境影响，平均房价水平开始呈现下降趋势。
从平均房价增长率变化趋势来看，2005年-2008年全国四、五星级酒店酒店的平均房价增长率整体呈现上升趋势。但在2008年之后，全国四、五星级酒店平均房价个别年份已呈现负增长态势。这也说明随着近年越来越多的四、五星级酒店进入市场，我国四、五星级酒店的竞争日益激烈，所面临的经营压力也在日益增加。
数据来源：国家旅游局、中国旅游饭店业协会
图1-01 近十年全国五星级酒店平均房价变化趋势
数据来源：国家旅游局、中国旅游饭店业协会
图1-02 近十年全国四星级酒店平均房价变化趋势
从平均房价变化趋势来看，从2005年到2008年全国三星级酒店的平均房价整体波动幅度不大；2008-2010年受全球经济环境的冲击平均房价出现了一定幅度的下降，但是从2011年开始房价逐步稳定。
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图1-03 近十年全国三星级酒店平均房价变化趋势
（二）入住率
客房入住率是反映酒店经营状况的一项重要指标，它是已出租的客房数与酒店可以提供租用的房间总数的百分比。百分比值越大，说明实际出租客房数与可供出租的客房数之间的差距越小，也就说明酒店的客源市场越充足，在一定程度上表明了酒店经营管理的成功。
从入住率变化趋势来看，从2005年到2007年全国四、五星级酒店的入住率基本在65%左右，经营情况良好。2008年入住率水平开始下降，2009年受全球金融危机的冲击平均房价跌至十年间的最低水平，2010年开始稳步回升，近三年出租率水平始终徘徊在60%左右，相比2008年之前的水平，有较大跌幅。虽然高星级酒店经营情况受宏观经济环境的影响较大，但是也充分说明随着四、五星级酒店数量的增加，酒店竞争也日益加剧。
从入住率的增长率变化趋势来看，除个别年份外，全国四、五星级酒店的入住率整体呈现下降态势，高星级酒店经营压力将逐步加大。
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图1-04 近十年全国五星级酒店入住率变化趋势
图1-05 近十年全国四星级酒店入住率变化趋势
从入住率变化趋势来看，除个别经营年份外，近几年全国三星级酒店的入住率基本在60%左右，经营情况良好。2008年受全球金融危机的冲击平均房价跌至最低水平，2010年开始稳步回升，但近三年出租率水平又呈下降趋势。从入住率的增长率变化趋势来看，除个别年份外，全国三星级酒店的入住率整体呈现下降态势，说明中低档酒店市场竞争也日益加剧。
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图1-06 近十年全国三星级酒店入住率变化趋势
（三）重要经营成本指标
1. 食品、饮品、能耗成本率食品、饮品、能耗成本率是反映酒店经营状况的一项重要指标，是食品、饮品、能耗成与酒店收入总数的百分比。百分比值越小，说明酒店经营状态越好，在一定程度上反映酒店管理上的成功。
从变化趋势来看，从2005年到2006年全国四、五星级酒店的食品、饮品、能耗成本率基本处于低位，经营情况良好。2007开始同步上升，2012年略有下降，近二年成本率均有升高趋势。这与高星级酒店经营情况受宏观经济环境的影响较大。
从增长率变化趋势来看，除个别年份外，全国四、五星级酒店的食品、饮品、能耗成本率整体处于高位运行态势，高星级酒店经营压力会逐步加大。
数据来源：国家旅游局、中国旅游饭店业协会
图1-07 近十年全国五星级酒店食品＼饮品＼能耗成本率变化趋势
图1-08 近十年全国四星级酒店食品＼饮品＼能耗成本率变化趋势
2005年到2009年全国三星级酒店的食品、饮品、能耗成本率呈下降趋势，但是从2013年开始又逐步上升。从变化趋势来看，2005年-2012年食品成本率变化不大，2013-2014年处于平均水平之下；饮品成本率年波动幅度比较大；能耗成本率2005-2012年比较平稳，2013-2014年上升较快。
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图1-09 近十年全国三星级酒店食品＼饮品＼能耗成本率变化趋势
2. 人工成本率
人力成本构成主要有三个方面，一是支付给员工的薪酬福利及附加，二是员工培训成本，三是员工管理成本。人工成本率是人工成本与酒店收入总额之比，是考核酒店经营运作的重要指标。比值越大，说明酒店经营状态压力越大。
从人力成本率的增长率变化趋势来看，高星级酒店的人力成本率基本上维持在高位态势，除过别年份外，基本上年增长率维持在5%左右。特别是目前的酒店人员配比率均呈下降态势，对员工要求的素质要求越来越高，人力成本的压力会进一步放大。
我们认为，除非彻底改变产品、服务结构、优化用工配置，从而大幅度改变劳动密集型产业的特性。否则在目前的环境下，对竞争力较弱的酒店，短时间内似乎很难有破局之策，高星级酒店经营压力将逐步加大。
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图1-10 近十年全国五星级酒店人工成本率变化趋势
图1-11 近十年全国四星级酒店人工成本率变化趋势
2005年到2014年全国三星级酒店的人力成本率波动幅度较大，从2012年开始又逐步上升态势。从人员配比率变动来看，下降趋势比较明显，这会对员工的服务素质提出更高的要求。
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图1-12 近十年全国三星级酒店人工成本率变化趋势
3. 单房收益和经营毛利率
单房收益，也叫平均客房收益（RevPAR），是衡量酒店店客房经营水平和投资回报的一项重要指标。经营毛利率是营业毛利额与营业净收入之间的比率，是对酒店获利能力的分析。毛利率越高，则扣除各项支出后的利润也就更高，酒店的获利能力越强。
从单房收益的变化趋势来看，均呈现下降趋势，全国五星级酒店2005年最高峰时单房收益552元，2014年只有340元,降幅达38%。全国四星级酒店2005年最高峰时单房收益305元，十年后只有221元,降幅为28%。
从经营毛利率变化趋势来看，全国四、五星级酒店酒店的经营毛利率整体呈现下降态势。全国五星级酒店2005年最高峰时经营毛利率为47.1%，2014年只有28%,降幅68%。全国四星级酒店2005年最高峰时经营毛利率为36%，十年后只有26%,降幅为38%。
从单房收益和经营毛利率变化趋势分析，说明高星级酒店的经营压力会越来越大。
数据来源：国家旅游局、中国旅游饭店业协会
图1-13 近十年全国五星级酒店单房收益及经营毛利率变化趋势
图1-14近十年全国四星级酒店单房收益及经营毛利率变化趋势
从全国三星级酒店单房收益变化趋势来看，除2007-2009年略有下降外，2010年已逐步回升。经营毛利率更是取得了良好表现，相比较高星级酒店而言，具有更好的市场前景。
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图1-15近十年全国三星级酒店单房收益及经营毛利率变化趋势
（四）酒店近十年经营状况总结
从上述近十年全国酒店经营现状分析可见，我们发现，星级酒店近十年来，出租率和住房价格萎缩，食品、饮品、能耗成本居高不下，人员配比率逐年下降,人力资源成本不断提升，高星级酒店单房收益和经营毛利率水平逐年下降，传统星级酒店的经营压力越来越大。
1. 出租率和住房价格萎缩。
从分析来看，全国近十年五星级酒店房价最高峰时885元，2014年下降到679元，下降幅度约23%，出租率从最高峰的66.4%下降到55%，下降幅度17％。全国近十年四星级酒店房价最高峰486元，2014年下降到355元，下降幅度约27%，出租率从65.1%下降到54%，下降幅度17％。全国三星级酒店近十年房价最高峰时279元，2014年下降到214元，下降幅度约23%，出租率从61.3%下降到53%，下降幅度13.5％。
2. 食品、饮品、能耗成本居高不下。
从分析来看，全国近十年五星级酒店的食品、饮品、能耗成本率均值分别为38%、33.15%、8.2%，2014年分别比均值高3.95%、5.57%、2.83%。四星级近十年食品成本率均值43.9%，2014年与均值相比基本持平，饮品、能耗成本率均值分别为38.72%、8.84%，2014年分别比均值高2.37%、2.2%。三星级近十年食品成本率均值48.38%，饮品成本率均值42.67%，2014年与均值相比，分别低4.74%、3.93%，能耗成本率均值8.84%，2014年为10.17%，比均值高5.19%。
3. 人员配比率逐年下降,人力资源成本不断提升。
从分析来看，星级酒店人员配比率逐年下降，2006年三、四、五星级酒店的人员配比率分别为1.63､1.65､1.82，十年后的2014年已下降至0.59､1.12､1.46，分别下降1.04、0.53、0.36。全国2006年三、四、五星级酒店的人工成本率分别为26%、22.4%、20.3%，十年后的2014年已升至33.16%、33.47%、33.14%，分别提高7.16%、11.07%、12.84%。
4. 高星级酒店单房收益和经营毛利率水平逐年下降。
从分析来看，2006年五、四星级酒店的单房收益分别为552元、305元，2014年已下降至340元、221元，分别下降212元、84元。三星级酒店的单房收益有所上升，从2006年的186元上升到214元。从近十年来的经营毛利率表现来看，五、四星级酒店的经营毛利率呈下降趋势，分别从2006年的47.1%、36%，下降到2014年的28%、26%。三星级酒店的表现好于四五星级酒店，2006年经营毛利率28%，十年后提高到34%，提高6个百分点。
三、酒店细分产品发展趋势
通过上面的分析我们看出，在未来的激烈的市场竞争中，传统星级酒店将会迎来不同的命运，变革、转型已成必然。一些有别于传统星级酒店的，差异化、专业化经营的、能大幅降低酒店食品饮品能耗、人力资源等酒店经营成本、提高经营毛利率的新兴酒店产品将成为新的发展趋势。
针对以上发展趋势，合纵经过深入调研，结合大数据模型分析得出：中小规模、有限服务型、中高档、主题型、精品酒店以及公寓式酒店等产品具有较大的市场发展空间。
同时，通过先进的策划理念、高水平的设计提升项目特色、竞争力、投资及运营效率将成为未来酒店投资建设的必然趋势。
（欢迎投资商向我司咨询上述产品的市场发展前景之详细研究成果）
