酒店式公寓的概念
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。英文名称为“Extended Stay Hotel ”， 按照字面上翻译的意思是指相对较长时间的逗留。它是美国酒店业在20 世纪80年代的创新品种，一般理解为设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，购房者购买的目的并非用于自住， 而是将客房委托酒店统一经营和出租，以获得客房利润分红和酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。简单地说，“酒店式公寓”的投资者以获取不动产产权为资本， 以出让酒店使用权为手段，获取利润， 其本质是投资获利，购房者虽然有产权但几乎没有使用权。而现今流行的“酒店式公寓”概念则扩大了原有的范畴，在保持酒店式管理的基础上，为购房者的使用权提供更大的空间。
酒店式公寓的特点
- 位置：位于经济发达城市CBD区、繁华区和一些著名旅游度假区。
- 设计：类似于公寓，居家格局，有良好的居住功能。设有客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套家具与家电。
- 功能：国际标准化的酒店式服务公寓，结合了酒店的设施标准，配套有餐厅、商务中心、多功能会议厅、健身中心、泳池、水疗桑拿房、儿童活动中心、阅览室、棋牌室便利店、酒吧等。
- 服务：结合了酒店的管理模式，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换及一些商务服务等等。
上海品尊名致精品酒店公寓（辉盛阁）
酒店式公寓的发展现状
我国的酒店式公寓90年代最早出现在深圳，后在上海、北京等地均有发展。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它能够满足在长期的商务旅居中，兼生活服务和私家公寓奢华的需求，所以备受商旅客户的青睐。发展初期，酒店式公寓占酒店市场的6%，现在已经占到20%的比例。
酒店式公寓的国际品牌管理公司均在我国经济发达城市托管了酒店式公寓项目，如辉盛国际、雅诗阁中国、万豪国际酒店集团旗下的万豪公寓、Shama莎玛等等。
下图为酒店式公寓国际品牌管理公司中国市场占有率情况
资料来源：UHC数据库
（一）经营现状
- 租金价格高。国际标准化的酒店式服务公寓地理位置好、配套完善、服务周全、定位准确。租金自然要比一般的酒店或公寓高。但是酒店式公寓也受竞争的影响，价格会出现一定的浮动优惠。比如：长租比短租的租金要优惠，另外长租不需要支付其它的一些服务费，而短租需要支付一定的服务费。如杭州奥克伍德根据房型不同租金范围为700-2500元/间晚，其中主流房型单套间的租金为800-1000元/间晚。
- 租赁形势良好。酒店式公寓中的套房，是出租率最高的，且容易被长期租赁。如杭州奥克伍德的平均出租率达到80%左右，酒店客源以国外商务客源为主，其中长住客源达到40%左右。
- 以下为部分酒店式公寓的经营情况，详见下表：
部分酒店式公寓经营情况统计
资料来源：UHC数据库和中国国家旅游局
由上分析可知，酒店式公寓的平均房价和出租率超过同城市同档次酒店的水平；知名品牌管理的酒店平均房价相对较高。
- 主要客源：政府官员，其中以外国政府的高级官员及外国领、使馆的高级员工为主。
- 主要客源：高级商务人士，包括外国人和外地人，如：外企驻华员工、带家属来华的外籍人士和外地人士、单身来华需较长时间停留的专家或经理、公司驻华首席代表之类的高级职员等等。如杭州奥克伍德的住店客人大部分来自全球财富1000强企业的管理人员或对家居要求高的旅行者。
- 其他客源：旅游客源，包括自助游旅游者、国内外学生人群。他们对住宿环境和条件有一定的要求，又较看中性价比。
北京雅诗阁来福士中心服务公寓
深圳雅诗阁美伦服务公寓
酒店式公寓相对于传统酒店的差异
酒店与酒店式公寓吸纳了对方的优点，双方都进入到了对方的领域，但又最大限度地保持了各自的产品特色，以下从投资角度分析酒店式公寓相对于传统酒店的差异化。
综上所述可以看出，目前酒店式公寓的投资回报比传统高星级酒店的回报率高一些。
香港奥克伍德
酒店式公寓未来发展趋势
据合纵数据库显示，未来，雅诗阁中国将有29个项目陆续开业。辉盛国际也有4个项目即将开业。管理模式方面，趋于规范化、国际化。
中期和长期的居住客源仍然占大多数比例。其中“短长期，长短期”的现象更为明显，比如来源地较远的外籍客人，其公司会考虑节约多次出差的成本，将员工停留时间变得比预期更长。而对于传统停留时间较长的客人，因为科技的发展也使得需要停留的时间缩短。
重视新兴年轻顾客群体希望与众不同的需求特点，运用科技设施增强顾客体验性，适应市场客群的变化及尝试多元化混合型的发展。
旅游度假地的酒店式公寓，为放长假的外企经营高管、有一定档次要求的家庭旅游度假客提供了对应的服务，比如雅诗阁在巴厘岛管理的馨乐庭服务公寓。目前酒店式公寓国际品牌管理公司尚未进入中国的旅游度假区，为待开发的蓝海。
服务式公寓在中国目前仍然是小众市场，但由于产品定位准确，所以将来仍有市场机会。
雅诗阁巴厘岛馨乐庭服务公寓
注：文章部分图片来自相关酒店官网
