一、 分时度假的起源
20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。
二、 分时度假的概念
分时度假就是将度假酒店或度假村中一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买一个时段(即一周)的使用权后，即可每年在此享受一个星期的度假。与此同时，顾客还享有时段权益转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周的51周分时销售给顾客，余下1周为维护、修理之用。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年一40年），每年在这一住宿单元中住宿1周的权利。
（一）分时度假产品具有以下三个特点：
1) 至少3年有效期：购买者必须一次性购买至少旅游度假地的房产三年的使用权；2) 提前支付：为了得到分时共享、交换假期的权利，购买者必须提前支付所有购买费用；
3) 每年至少7天的使用权：每年分时度假购买者至少使用位于旅游度假地的房产7天或者更长时间。从本质上来讲，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。分时度假最吸引旅游者的就是它的交换系统。当旅游者某一年决定不去购买了时段的酒店或度假村居住、度假时，可以用自己拥有的酒店或度假村的时段使用权，在同一交换网络中，交换同等级任一酒店或度假村另一时段的使用权。
（二）分时度假作为传统酒店业新的发展项目，它的发展不仅要具备一般酒店的发展要素，还需配备特定的发展条件。分时度假的发展基于以下条件：
1) 庞大的客户群。分时度假产品的使用权是在约定时间内行使，约定时间多为10-40年甚至更长的期限，产品使用权以会员制的方式一次性卖给顾客。分时度假的发展需依托庞大的客户市场和客户市场强大的经济能力。2) 关注室外景观及人文资源。一般酒店与分时度假酒店的最大区别在于：一般酒店关注室内设计和装修，分时度假酒店则更关注室外风景和酒店周边的旅游资源。度假与一般旅游的区别点之一是游客异地时长的不同，游客的度假行为决定了游客在特定度假地进行较长时间的逗留修养，度假时间也决定了分时度假酒店发展的条件不仅取决于酒店自身的资源配备，更倚赖于酒店周身的旅游资源，这是度假旅游发展的前提条件。
3) 休假时长。国际惯例上的分时度假酒店一般每年为会员提供7天的住宿权限，会员也可将该时段的使用权通过转让、馈赠、继承等形式转给他人使用。
4) 完备的分时度假交换体系。购买某一度假酒店的分时度假产品，可通过庞大的交换服务系统与其他会员进行异地交换，实现低成本的异地旅游。
三、 中国分时度假企业的发展现状
目前国内分时度假企业的主要类别为：
第一，加盟国际交换网络，主要选择的国际性联盟网络是RCI和II。通过将度假村或饭店加入国际分时度假交换网络，其经营模式与国际市场接轨。采用销售20年-40年的每年一周的度假地住宿权的方式，如北京八达岭温泉（RCI）、珠海石景山旅游中心（RCI）、上海的太阳岛（II）等。
第二，分时度假销售公司。它不参与分时度假产品的开发，只负责产品的销售推广，经营的产品是传统类型的分时度假产品。分时度假销售公司是中国分时度假企业的先驱，是最先出现的中国分时度假企业类型。它们大多分布于国内经济较发达的地区，如北京的金色世纪、广州的爱特乐度假服务有限公司等。一方面由于目前国内分时度假销售公司的实力普遍弱小，国内消费市场还未完全成熟以及一些产品自身存在缺陷等诸多的问题，另一方面由于部分销售公司的不规范销售行为和媒体的广泛宣传，目前国内分时度假销售公司面临的困难相当大。
第三，单体开发的俱乐部产品。国内单体开发的分时度假俱乐部较为著名的有北京泰达国际度假俱乐部、上海的金旅运通度假俱乐部等。这些俱乐部大多采用了点数制，它们一般都不是这些俱乐部分时度假房产的拥有者，只是俱乐部的组建者和产品的销售者，所以它们的实质还是分时度假产品销售商，只不过是又兼顾了一下产品服务上的角色。当前国内单体开发的分时度假俱乐部多没有在如何建立自己的市场竞争优势方面做更深入的考虑，普遍实力不是很强。
第四，自主开发的国内网络化公司。自主开发分时度假网络的企业是中国市场推动分时度假业发展的主力军之一。其基本的出发点是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为我国市场所接受的新型运作模式，构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。它们在经营模式上各具特色，在产品设计、销售方式、对外宣传等内容中都存在相当大的差异。目前在国内进入运作阶段的本土化度假网络经营公司数量不多，它们一般都依托实力雄厚的大公司，已经形成一定规模的有：天伦度假发展有限公司、华夏之旅分时度假交换有限公司。
第五，相关创新概念模式。一批借用分时度假概念，开发出类似产品的单体企业。北京新旅网度假村资源开发有限公司是国内一家利用分时度假概念再创新形成的分时营销公司，他们将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场，成为一家较为独特的分时度假企业。新旅网公司的操作方式是首先与加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点数卡（IC卡）的形式对外销售。
四、 中国分时度假酒店的发展趋势
前期国内有较多不良企业宣称在全国各旅游景点发展了几百家度假加盟酒店分时度假和度假村，假借“国际分时度假组织”之名，精心设置骗局，以“度假权益”、“度假所有权”、“产权式酒店”、“共管公寓”等形式，诱骗受害者签订格式合同，购买其5年至30年不等的“分时度假”房屋居住权证及度假酒店权益和会员卡。他们故意先履行小额合同或者部分履行合同，造成有实力的假象，在骗取众多受害群众的信任和投资后携款逃之夭夭。
但是，从根本上说，分时度假通过合伙方式极大地提高了投资度假房产的经济性，也就是极大地降低了度假的门槛。绝大多数人们一年度假不过若干天而己，为此独自拥有一处度假房产之奢侈，决非多数家庭所能为或所愿为。因此，分时度假产品未来必将成为现代人体闲消费的又一新宠。
分时度假本身是一种符合经济规律、有市场潜力的消费形式，随着政府部门的规范化培育，国内信用体制将逐步健全，同时，各单位普遍实行带薪休假后，国内居民将有更多自由支配的时间，届时，分时度假将会成为人们追捧的另一种旅游消费新时尚。带薪休假使游客更青睐于深度式、家庭式的个性化休闲度假，在时间方面更有选择性，更加充裕，可以在目的地呆更多时间，而不是过去那种急匆匆的、走马观花的形式。带薪休假的推行将更大地挖掘旅游业的潜在消费者，培育新的度假人群。分时度假产品无论是其体闲度假的时尚理念，还是实惠便捷的产品设计，都与带薪休假制度推行后度假产品的发展趋势不谋而合，未来发展前景广阔。
世界上已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。
我国有12000多家星级酒店，15000多家度假村，适时引进“分时度假”方式，不仅可以解决客房闲置率居高不下的难题，还可盘活资产。附：世界顶级分时度假交换公司简介---RCI
Resort Condominiums International中译：美国国际分时度假交换公司。隶属温德姆企业集团(Wyndham Worldwide，纽约证券交易所股票代号： WYN)。
Resort Condominiums International(RCI)于1974年在美国的印地安纳州印地安纳波利市创立。公司的亚太总部设在新加坡。RCI首创交换度假时段的概念——以一处度假村住宿单位交换另一处度假村的类似住宿单位。
作为全球度假权益交换行业及欧洲度假房产租赁市场的领头羊，其业务范围覆盖了世界各地的73, 000家休闲度假村。除了拥有RCI这个世界最大的度假权益交换网络外，RCI集团还拥有世界最大的豪华度假交换网络，The Registry Collection，以及一系列知名休闲房地产租赁产品，如Endless Vacation Rentals®, LandalGreenParks®, Novasol®等。通过这些产品组合，客户可以完成从城市公寓到乡间小屋的便捷租赁。此外，RCI几天还通过NorthCourse® 休闲房地产解决方案向全球客户提供调研、咨询、资产评估等一系列服务。
作为世界顶级的分时度假交换公司,RCI在191多个国家里,拥有超过300万会员家庭,这些家庭每年都享受着RCI全球范围的交换服务和各式各样与旅游、休闲相关的服务。每年RCI为它的家庭会员确认180万次以上的度假交换,让超过650万名客户能够度过愉快的假期。RCI至今已完成了将近1700万次的度假交换,交换成功率高达98%。在过去的三年中,RCI度假成员的增长率达25%。
RCI在全世界共拥有600多个金冠级度假村。比其他任何交换假日服务公司的都多。事实上，RCI度假成员必须在未来的五十年内每周旅行一次，才有可能住遍目前在RCI加盟网内的所有度假村。
RCI的母公司是Wyndham（温德姆）集团，是一家在美国广为人知的公司。Wyndham集团在纽约股票交易中心上的市场资金超过310亿美元,她所经营的业务包括三个不同的方面：旅行、房地产以及会员资格服务。这个公司在酒店和汽车出租代理行业中居于领导地位,并拥有21,000个已知的分销商。知名的品牌包括DaysInn（戴斯）酒店，Howard Johnson（豪生）、Travelodge、Ramada（华美达）酒店和Avis（安飞士）车租公司。在会员服务中,Wyndham集团为超过七百三十万会员提供服务。在房地产中,Wyndham集团是在21世纪连锁公司中最大的一个公司。
