一、中国养老养生的背景

 

二、养老地产的特点
1） 养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。

2） 客户群体不同：养老地产突出以老年人群为服务重点，即使实际购买和居住的人群中部分为中青年和青壮年，在项目推广时也会以老人为核心，通过多代居、两代屋、大型适老社区等方式推介项目。

3） 建筑标准不同：养老项目在容积率、景观覆盖率、绿化率、节能环保设施、公共活动设施、空间设计、暖通及强弱电、通风与采光等方面均有更多的适老化要求。

4） 囊括模块不同：养老地产比传统住宅地产需要更多的医疗护理、健康管理、文化娱乐以及家政物业等综合服务。

5） 经营模式不同：养老地产项目根据土地性质不同、项目定位差异，出现了产权销售式、出租式、持有经营式和混合式经营等不同模式。 

6） 服务团队不同：目标群体身心状况及生活需求具有一定的特殊性，其服务由养老护理、医疗康复、家政物业等专业人士提供，对专业程度要求较高且服务需求量大。

7） 投报周期不同：养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资且回报较慢。

8） 收费模式不同：目前较多采用的收费模式为产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。

9） 产业融合性强：开发商根据养老地产的选址、定位以及核心卖点，与保险、金融、医疗、酒店、物业等产业有机结合，以增加项目的盈利和可塑性。

资料来源：中国房地产报《养老地产发展模式研究》

三、我国现有的养老模式

资料来源：百度文库《养老养生地产案例研究》，UHC补充整理

四、模式点评：
社区+医院、会籍制养老俱乐部的模式将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式。北京太申祥和山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。

以房养老的模式最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。

“季节性”养老、海外华人回国养老、度假基地连锁的养老模式，将养老和度假旅游完美结合。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老。

分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式， 是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。目前看来不具有普遍意义。

 

台湾长庚养生文化村

北京太申祥和山庄


天津泰达国际养老院


云南卧云仙居

五、养老地产未来发展趋势
在“银发产业”大蛋糕的诱惑下，养老地产成为由地产模式到服务模式转变的新选择。

“地产开发+养老服务”的轻重资产结合的模式。

根据项目地点、规模、人群等因素，植入产业链中的不同模块、或将若干模块有机组合，从而提高收益率，形成养老产业链。

复合型养老社区，解决养老地产短期、中期、长期盈利点的问题、持续创造价值，形成完整的养老地产盈利模式。

效率高、服务好的团队未来将在养老地产领域占有一席之地。开发更贴近老年人实际需要的细分产品，持续提供关爱以及“家”的感觉。从有自理能力的老人、半护理老人、24小时全护理、临终关爱等等，在配套服务上更加专业。

与酒店项目类似，养老地产在销售后仍需持续保障高品质的运营和服务。除了运营住宿和餐饮的概念和酒店相似外，养老地产还需额外提供医疗服务，因此在运营的动线设计上会有更多的考虑。

养老地产的盈利模式为收取一次性保证金和月费，以及附带服务（如旅程或活动规划的收费等）。和酒店相比，养老地产的土地和能源成本可能较低，但其对房间和公共面积的要求会更高，开发商应尽量控制造价。

选址需要与市区保有一定的便捷性，位置不宜太偏避。小规模的开发可能成为主流。产品策划方面，国外先进养老理念与国内实际养老情况相结合。

六、案例分享：荷兰生命公寓

生命公寓在2012年被国际养老权威测评机构评为世界上“最好的养老项目”之首。

“快乐哲学”，构成了人本基金会独特且影响深远的老年照护模式，这些安养院现在被称为“生命公寓”(Apartment for Life)，全荷兰共有近万人生活在17座生命公寓中，同时亦有近万人的预约名单在期盼行列中。这不只引领了整个产业的革新，更影响了护理学校的教育方向。

生命公寓30年经久不衰就是因为它的经营哲学，其四大经营理念为“是文化”“用进废退”“泛家庭”“做自己的主人”。在生命公寓，主妇要给失智症老人读报，主妇要先读一遍，并理解其意思，然后转换成失智症老人能理解的方式再读给老人听，就这么一个小小行为，就足以体现我是你的家人，而不是侍者的心态。养老产业的从业者，比任何一个行业的从业者都需要更多的耐心和爱心，同时也会比任何一个行业的从业者收获到更多的福报和恩泽。

是文化：不把老人看成一个数字或者符号，别对他们想做的事情“说不”，大家习惯说“不”，习惯碰到一个限制，马上停止思考了。任何事情都是有转机的，任何事情都可以先往积极角度去想。

开放式的泛家庭文化：家庭主妇可以去养老院的超市购物，白领可以去午餐，孩子可以去上网和喂养动物，甚至每周末的跳蚤市场也开在养老院里。

用进废退：从业人员的主要工作不是伺候老人，而是激活老人的自理能力，并创造条件让老人尽可能自理，机构的老年人的主要任务不是治病，而是防病。即使患病了也通过专业康让老人重新站/坐起来。对失智老人的专业引导和激活，帮助他们重新建立学习能力，从而实现自理/部分自理。

做自己的主人：在这里老人可以吃任何东西，没有住户允许，护士不能进来，如果十几二十天不想洗澡，也是由老人来决定。

人员配置方面：由于老人是尽可能自理的，因此人员配置实际比传统模式小，维护成本低，且老人和从业人员的幸福归属感高。

生命公寓提供的是一种精彩和健康的生活方式，是靠老人自己无法实现的积极生活方式。

 

 

案例资料来源： 360doc个人图书馆，UHC补充整理；图片来源百度。