REITs扩容助推发展，典型案例解析带你揭开中国酒店资产证券化的面纱
随着证监会在2023年3月24日宣布将消费基础设施纳入REITs试点，中国公募REITs市场迎来了一次重要的扩容。这也为酒店资产证券化提供了新的机遇和动力。本文将对中国酒店资产证券化的概况进行介绍，并分析其中的典型案例，以探讨这一领域的发展现状和趋势。

 
随着证监会试点REITs市场的不断推进，中国酒店资产证券化市场迎来了更多的发展机遇。（图片来源：摄图网）

一、中国酒店资产证券化概况
根据公开资料统计，我国已发行的酒店类资产证券化产品达五十多单，目前仍在存续期的共计45单，发行规模合计642.33亿元，其中包括2单资产支持票据。发行概况见下表：

资料来源:UHC合纵酒店顾问整理
 

不动产资产证券化产品中，底层资产由多种物业组成的混合类产品数量占了将近一半。其中常见的混合形式包括商业+办公、商业+酒店、商业+办公+酒店等。据不完全统计，目前我国已发行的混合类产品中包含酒店物业的项目概况见下表：

料来源:UHC合纵酒店顾问整理

二、云南城投集团酒店类REITs项目
“恒泰浩睿—彩云之南酒店资产支持专项计划”是国内首单以酒店物业为标的资产的类REITs项目，于2015年12月23日完成发行。项目融资规模总计58亿元，是国内2015年前所有企业资产证券化产品中发行规模最大的一单。
交易要素：

资料来源:UHC合纵酒店顾问整理
 

该项目的交易结构图如下：

该项目采用“专项计划+私募基金”的双层SPV结构，专项计划通过私募基金间接持有北京和云南两家项目公司100%的股权和债权，从而控制目标资产权益。

三、金光集团混合类CMBS项目
“海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划”的底层资产上海白玉兰广场是集大体量商业、办公、酒店等功能于一身的多元业态城市综合体，于2019年10月完成发行。项目融资规模总计138亿元，创境内CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)史上最大发行规模。

交易要素：

资料来源:UHC合纵酒店顾问整理

该项目的交易结构图如下：

此项目采用“关联借款+财产权信托计划+专项计划”的交易结构，原始权益人金光中国向其子公司北外滩置业发放关联方借款，并将持有的借款债权委托给信托公司设立财产权信托，从而享有信托受益权，再将信托受益权作为基础资产转让给专项计划。

四、仁恒置地集团酒店CMBS项目
“华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划”于2020年5月22日完成发行，融资规模17.5亿元，是全国首单无信托单层SPV结构的CMBS项目。  

交易要素：

资料来源:UHC合纵酒店顾问整理

该项目的交易结构图如下：

此项目突破传统商业房地产抵押贷款资产证券化（CMBS）项目的双层结构设计， 采用“关联借款+专项计划”的单层SPV结构。原始权益人向借款人仁恒三亚发放关联方借款，从而对其享有债权；计划管理人设立专项计划募集资金，向原始权益人购买持有的借款债权，借款人将酒店资产抵押给专项计划管理人，从而简化了交易结构，降低企业融资成本，提高资产证券化发行效率。

结语
随着证监会试点REITs市场的不断推进，中国酒店资产证券化市场迎来了更多的发展机遇。回顾本文所分析的典型案例，我们可以看到这一领域在过去几年取得了显著的成就。酒店类资产证券化产品的发行规模不断扩大，同时产品结构也在不断创新，如混合类产品和CMBS等。这些发展不仅为酒店行业提供了多样化的融资渠道，也为投资者提供了更丰富的投资选择。
然而，酒店资产证券化市场也面临着一些挑战和问题。其中，资产定价、风险管理、监管政策等方面需要进一步加强和完善。同时，酒店行业本身的市场波动性和经营风险也需要引起重视。在未来的发展中，相关各方需要共同努力，加强合作，推动酒店资产证券化市场健康稳定发展。
总体而言，中国酒店资产证券化市场在REITs试点政策的推动下迎来了新的发展机遇，其潜力和前景仍然值得期待。通过不断创新和完善，酒店资产证券化将成为中国资本市场的重要组成部分，为酒店行业和投资者带来更大的价值和机遇。

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