根据公开资料统计，目前我国已发行的酒店类资产证券化产品共计29单，发行规模共计489.95亿元，其中包括1单资产支持票据。发行概况见下表：
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产品名称 |
发行 年份 |
发行规模 (亿元) |
标的资产 |
产品 分类 |
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深圳东华假日酒店资产支持专项计划 |
2021 |
5.00 |
深圳东华假日酒店 |
CMBS |
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国金-北控雁栖湖会展中心资产支持专项计划 |
2021 |
18.01 |
北京雁栖湖国际会展中心酒店 |
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华兴证券-运达喜来登酒店资产支持专项计划 |
2021 |
9.50 |
长沙运达喜来登酒店 |
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鲁能中金-北京美丽汇-宜宾皇冠假日酒店资产支持专项计划 |
2021 |
6.53 |
宜宾鲁能皇冠假日酒店 |
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中金-融创-合肥融创酒店资产支持专项计划 |
2021 |
14.01 |
合肥融创酒店群（万达文华、万达嘉华、铂尔曼、诺富特、美居） |
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2020金融街威斯汀酒店资产支持专项计划（续发） |
2021 |
30.30 |
北京金融街威斯汀大酒店 |
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中金-武汉世茂希尔顿酒店众志抗疫资产支持专项计划 |
2020 |
8.40 |
武汉世茂希尔顿酒店 |
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鲁能集团-中金公司-上海艾迪逊酒店资产支持专项计划 |
2020 |
13.84 |
上海艾迪逊酒店 |
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碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划 |
2020 |
5.00 |
惠州碧桂园十里银滩酒店 |
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鲁能集团-长城证券-三亚山海天JW万豪酒店及傲途格精选酒店资产支持专项计划 |
2020 |
30.30 |
三亚山海天JW万豪酒店、 三亚山海天大酒店·傲途格精选 |
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华泰佳越-仁恒皇冠假日酒店资产支持专项计划 |
2020 |
17.50 |
三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店 |
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中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划 |
2020 |
31.58 |
深圳瑞吉酒店 |
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中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划 |
2020 |
7.10 |
南京世茂滨江希尔顿酒店 |
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信达-三亚天域酒店资产支持专项计划 |
2019 |
20.00 |
三亚亚龙湾天域度假酒店 |
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平安不动产-招创-京基集团酒店资产支持专项计划 |
2019 |
32.20 |
深圳大梅沙京基喜来登度假酒店（现深圳大梅沙京基洲际度假酒店）、 深圳大梅沙京基海湾大酒店 |
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民族-国联-扬州虹桥坊酒店资产支持专项计划 |
2019 |
5.65 |
扬州虹桥坊温泉酒店 |
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平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划 |
2019 |
22.11 |
深圳星河丽思卡尔顿酒店 |
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中金-平安-绿城酒店资产支持专项计划 |
2019 |
15.92 |
青岛李沧绿城喜来登酒店、 舟山朱家尖绿城威斯汀度假酒店、 沈阳新都绿城喜来登酒店 |
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平安汇通-利园酒店资产支持专项计划 |
2019 |
6.90 |
上海利园国际大酒店 |
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天风-北辰长沙洲际酒店资产支持专项计划 |
2018 |
10.50 |
长沙北辰洲际酒店 |
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天风-渔阳饭店资产支持专项计划 |
2018 |
16.00 |
北京渔阳饭店 |
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湘财平安-卓越四季酒店资产支持专项计划 |
2018 |
17.62 |
深圳四季酒店 |
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阳光城集团股份有限公司2020年度第一期资产支持票据 |
2020 |
6.00 |
太原洲际酒店 |
CMBN |
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光大天风-光控安石绿城尊蓝酒店资产支持专项计划 |
2020 |
9.48 |
杭州绿城尊蓝钱江豪华精选酒店 |
类REITs |
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华能信托-世茂酒店物业权益型房托资产支持专项计划 |
2020 |
6.50 |
世茂旗下五星级酒店 |
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元达信-云南世博花园酒店资产支持专项计划 |
2019 |
4.00 |
云南世博花园酒店 |
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恒泰浩睿-彩云之南酒店资产支持专项计划 |
2015 |
58.00 |
北京新云南皇冠假日酒店、 西双版纳避寒皇冠假日度假酒店（现西双版纳洲际度假酒店） |
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中信-金石-碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划* |
2017 |
35.10 |
14处碧桂园凤凰酒店物业打包 |
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博时资本-世茂酒店信托受益权资产支持专项计划* |
2016 |
26.90 |
世茂旗下多家五星级酒店打包 |
其他收益权 |
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注：*产品已清算。 |
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不动产资产证券化产品中，底层资产由多种物业组成的混合类产品数量占了将近一半。其中常见的混合形式包括商业+办公、商业+酒店、商业+办公+酒店等。据不完全统计，目前我国已发行的混合类产品中包含酒店物业的项目共计22单，其中包括6单资产支持票据。发行概况见下表：
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产品名称 |
发行 年份 |
发行规模 (亿元) |
标的资产 |
产品 分类 |
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国金-西安阳光天地二期资产支持专项计划 |
2021 |
8.50 |
商业+酒店（西安阳光城希尔顿花园酒店） |
CMBS |
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中信建投-元联-中联-恒泰商置资产支持专项计划 |
2021 |
15.01 |
酒店（苏州W酒店）+公寓 |
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华西证券-华宇集团商业物业资产支持专项计划 |
2021 |
12.72 |
商业+酒店（重庆华宇温德姆至尊豪廷大酒店） |
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中金-钱投-杭州国际会议中心资产支持专项计划 |
2020 |
20.01 |
杭州国际会议中心综合体，办公+酒店（杭州洲际酒店） |
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申万中泰-保利置业-北京保利大厦资产支持专项计划 |
2020 |
20.00 |
酒店(北京保利大厦酒店)+办公 |
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德邦海通-复星旅文-三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划 |
2020 |
70.01 |
酒店（三亚亚特兰蒂斯酒店）+商业 |
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鲁能集团-中金公司-济南领秀城商业综合体资产支持专项计划 |
2019 |
40.00 |
济南领秀城商业综合体，商业+办公+酒店（济南鲁能希尔顿酒店及公寓） |
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海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划 |
2019 |
138.00 |
上海白玉兰广场综合体，商业+办公+酒店（上海外滩W酒店） |
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东亚前海-宝龙地产商业一号资产支持专项计划 |
2019 |
9.00 |
商业+酒店（重庆宝龙艺悦精选酒店） |
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华西证券-合景泰富商业物业第一期资产支持专项计划 |
2019 |
19.00 |
商业+酒店（杭州木莲庄酒店、广州木莲庄酒店） |
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北京银泰中心资产支持专项计划 |
2016 |
75.00 |
酒店（北京柏悦酒店）+办公+商业 |
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广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划* |
2018 |
73.01 |
商业+酒店（广州正佳广场万豪酒店） |
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开源-云城投置业成都银泰中心资产支持专项计划* |
2017 |
35.00 |
商业+酒店（成都华尔道夫酒店） |
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郑州滨河置业有限公司2021年度第一期资产支持票据 |
2021 |
14.20 |
中建创业大厦，商业+办公+酒店 （郑州滨河假日酒店） |
CMBN |
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北京首都开发股份有限公司2020年度第一期资产支持票据 |
2020 |
30.10 |
多种业态的8 处物业 （三亚天鸿度假村酒店） |
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广州周大福金融中心2020年度第一期定向资产支持票据 |
2020 |
100.00 |
广州周大福金融中心，办公+商业+酒店/公寓（广州瑰丽酒店、瑰丽府邸） |
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北京北大科技园建设开发有限公司2018年第一期资产支持票据 |
2018 |
17.91 |
办公+酒店（北大博雅国际酒店） |
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南京金鹰天地2017年度第一期资产支持票据 |
2017 |
20.00 |
南京金鹰天地广场综合体，商业+办公+酒店（南京金鹰珠江壹号国际酒店） |
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上海世茂国际广场有限责任公司2017年度第一期资产支持票据* |
2017 |
65.00 |
商业+酒店（上海世茂皇家艾美酒店） |
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兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划 |
2019 |
33.00 |
办公+商业+酒店（西安君悦酒店） |
类REITs |
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鲁能集团-英大证券-济南贵和商业物业资产支持专项计划 |
2019 |
14.89 |
商业+酒店（济南鲁能贵和洲际酒店） |
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恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划 |
2017 |
27.00 |
办公+酒店（广州海航威斯汀酒店） |
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注：*产品已清算。 |
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二、 酒店资产证券化案例
（一）云南城投集团酒店类REITs项目
概述：“恒泰浩睿—彩云之南酒店资产支持专项计划”是国内首单以酒店物业为标的资产的类REITs项目，于2015年12月23日完成发行。项目融资规模总计58亿元，是国内2015年前所有企业资产证券化产品中发行规模最大的一单。
交易要素：
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要素 |
概况 |
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原始权益人 |
云南省城市建设投资集团有限公司（云南城投集团） |
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计划管理人/销售机构 |
恒泰证券股份有限公司 |
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基金管理人 |
北京恒泰弘泽投资有限公司 |
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担保人/优先收购权人 |
云南省城市建设投资集团有限公司（云南城投集团） |
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目标资产 |
北京云南大厦酒店有限公司持有的北京酒店物业、 云南城投版纳投资开发有限公司持有的版纳酒店物业 |
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基础资产 |
云南城投集团直接持有的私募基金全部基金份额 |
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产品规模与评级 |
总规模58亿元，分为： 优先A类证券：评级AAA级，规模7.7亿元，占比13.28% 优先B类证券：评级AA+级，规模49.3亿元，占比85% 优先C类证券：评级AA+级，规模1亿元，占比1.72% |
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产品期限 |
优先A类证券：18年，每3年末附票面利率调整权和投资者回售权 优先B类、优先C类证券：9年，每3年末附票面利率调整权和投资者回售权 |
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发行利率 |
优先A类证券：固定收益，发行利率4.49%/年 优先B类证券：固定收益，发行利率6.39%/年 优先C类证券：固定收益，发行利率7.99%/年 |
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还本付息方式 |
优先A类证券：过手还本，每年还本付息 优先B类、优先C类证券：每年付息，到期一次性还本 |
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信用增级方式 |
目标资产抵押、目标资产运营收入超额覆盖、证券结构化分层、 云南城投集团提供流动性支持和担保支付义务、 债项评级下调触发提前退出事件 |
交易结构图：
小结：本项目采用“专项计划+私募基金”的双层SPV结构，专项计划通过私募基金间接持有北京和云南两家项目公司100%的股权和债权，从而控制目标资产权益。
（二）金光集团混合类CMBS项目
概述：“海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划”的底层资产上海白玉兰广场是集大体量商业、办公、酒店等功能于一身的多元业态城市综合体，于2019年10月完成发行。项目融资规模总计138亿元，创境内CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)史上最大发行规模。
交易要素：
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要素 |
概况 |
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原始权益人 |
金光纸业(中国)投资有限公司（金光中国） |
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销售机构/项目总协调人 |
海通证券股份有限公司 |
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计划管理人 |
华泰证券（上海）资产管理有限公司 |
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信托机构 |
西部信托有限公司 |
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差额支付承诺人 |
金光纸业（中国）投资有限公司 |
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目标资产 |
上海白玉兰广场综合体（商业+办公+酒店） |
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基础资产 |
信托受益权 |
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产品规模与评级 |
总规模138亿元，分为： 优先A1级证券：评级AAA级，规模105亿元，占比76.09% 优先A2级证券：评级AAA级，规模32亿元，占比23.19% 次级证券：无评级，规模1亿元，占比0.72% |
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产品期限 |
优先A1级、优先A2级证券：24年，每3年末附票面利率调整权和投资者回售权 次级证券：24年 |
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发行利率 |
优先A1级证券：固定收益，发行利率4.80%/年 优先A2级证券：固定收益，发行利率5.30%/年 次级证券：无固定票面利率 |
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还本付息方式 |
优先A1级证券：固定还本，每年还本付息 优先A2级证券：每年付息，到期一次性还本 次级证券：到期一次性还本 |
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信用增级方式 |
证券结构化分层、标的物业抵押担保、租金收入质押担保、 差额支付、运营支持 |
交易结构图：
小结：此项目采用“关联借款+财产权信托计划+专项计划”的交易结构，原始权益人金光中国向其子公司北外滩置业发放关联方借款，并将持有的借款债权委托给信托公司设立财产权信托，从而享有信托受益权，再将信托受益权作为基础资产转让给专项计划。
（三）仁恒置地集团酒店CMBS项目
概述：“华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划”于2020年5月22日完成发行，融资规模17.5亿元，是全国首单无信托单层SPV结构的CMBS项目。
交易要素：
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要素 |
概况 |
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原始权益人 |
上海仁杰河滨园房地产有限公司（仁恒置地集团子公司） |
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销售机构 |
华泰证券股份有限公司 |
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计划管理人 |
华泰证券（上海）资产管理有限公司 |
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担保人/差额支付承诺人 |
仁恒置地有限公司 |
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回购承诺人/资金补足承诺人 |
仁恒（中国）投资集团有限公司 |
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目标资产 |
三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店 |
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基础资产 |
借款债权 |
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产品规模与评级 |
总规模17.5亿元，分为： 优先级证券：评级AAA级，规模16亿元，占比91.43% 次级证券：无评级，规模1.5亿元，占比8.57% |
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产品期限 |
优先级证券：18年，每3年末附票面利率调整权和投资者回售权 次级证券：18年 |
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发行利率 |
优先级证券：固定收益，发行利率3.80%/年 次级证券：无固定票面利率 |
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还本付息方式 |
优先级证券：固定还本，每季还本付息 次级证券：到期一次性还本 |
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信用增级方式 |
证券结构化分层、标的物业抵押担保、租金收入质押担保、保证担保、差额支付承诺、回购承诺、流动性支持等 |
交易结构图：
小结：此项目突破传统商业房地产抵押贷款资产证券化（CMBS）项目的双层结构设计， 采用“关联借款+专项计划”的单层SPV结构。原始权益人向借款人仁恒三亚发放关联方借款，从而对其享有债权；计划管理人设立专项计划募集资金，向原始权益人购买持有的借款债权，借款人将酒店资产抵押给专项计划管理人，从而简化了交易结构，降低企业融资成本，提高资产证券化发行效率。
