一、服务式公寓的概念

服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一，虽然强调拥有良好居家氛围的居住功能，但是也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供贴心服务。与酒店相比，服务式公寓是一种长期居所的物业，不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，因此具有一定的价格优势。同时服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒店相同。

二、服务式公寓的起源发展
服务式公寓起源于欧洲，最初是当时旅游区租给游客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一管理，既有酒店的性质，又相当于个人“临时住宅”。当时并没有服务式公寓这一词语，而是以时权酒店（即消费者买断该酒店在每年特定时间里的若干年使用权）而命名。1976年，第一批真正意义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行，服务式公寓的雏形自此逐步形成。

真正意义上的服务式公寓出现在约30年前。上世纪一些发达欧美国家的主要城市，尤其是美国经历了巨大的社会变化，城市居民的生活方式也随之发生了变化。随着商旅的繁荣，对配套有完善家居功能的公寓的需求，辅以高星级酒店式管理提供的便捷，推动了家居式服务公寓的居住功能日益完善。这也就奠定了服务式公寓的基础：外壳是公寓，内核是酒店。

三、服务式公寓的特点
位置：位于经济发达城市CBD区、繁华区和一些著名旅游度假区。
设计：类似于公寓，户型包括开间、一居至N居的套房及复式房，居家格局，有良好的居住功能。设有客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套家具与家电。
功能：国际标准化的酒店式服务公寓，结合了酒店的设施标准，配套有餐厅、商务中心、多功能会议厅、健身中心、泳池、水疗桑拿房、儿童活动中心、阅览室、棋牌室便利店、酒吧等。
服务：结合了酒店的管理模式，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换及一些商务服务等等。
 
上海品尊名致精品酒店公寓（辉盛阁）

四、服务式公寓在中国的发展
（一） 发展阶段

谨慎期：服务式公寓在中国市场的发展是随着改革开发外资进入中国市场而正式开始的。在国际型商务城市，例如90年代初期开始的上海浦东开发，大量外资企业进驻，众多外企高管最初会选择入住高星级酒店。1998年随着雅诗阁等服务式公寓品牌的进入，这些高管开始选择入住服务式公寓。受限于“舶来品”的身份和特殊的客群定位，服务式公寓最初在中国市场的布局大多是小心翼翼的姿态，仅在北京、上海、天津等几个城市谨慎布局，如1998年，雅诗阁的首个国内物业在上海开业的同时同属雅诗阁旗下的盛捷首店也在天津开业。辉盛国际在2007年和2008年相继在北京落地两个项目。而雅诗阁在北京的第二家服务式公寓是2008年开业的。仅北京市场而言，辉盛国际比雅诗阁更快，更大胆一些。对于一些目前被热捧的新一线城市，审慎的服务式公寓布局更晚。雅诗阁落子杭州，是在2015年。杭州馨乐庭银泰城服务公寓，成为雅诗阁旗下品牌在杭州的首个物业。

布局期：与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它能够满足在长期的商务旅居中，兼生活服务和私家公寓奢华的需求，所以备受商旅客户的青睐。需求增长的同时，服务式公寓也进入快速发展阶段。此时国际服务式公寓品牌在成功进驻部分重点市场之后，也顺势展开了不同品牌的矩阵布局。以旗下拥有多个服务式公寓品牌的雅诗阁为例，在已进军的城市，形成了全品牌的矩阵布局；在成都市场，2014年成都馨乐庭城南服务公寓开业，加上之前的成都盛捷江畔服务公寓和成都雅诗阁来福士，雅诗阁旗下三大品牌布局完成；在这之前，上海和苏州品牌矩阵也成功布局。

香港奥克伍德

爆发期：近年来，服务式公寓一改以往的谨慎态度，规模拓展的步子越发大了，逐渐步入了规模拓展的新阶段。2011年服务式公寓在酒店投资总额中仅占2%，2017年已经达6%，根据STR统计数据在新冠疫情影响全球的近两年，服务式公寓新增供给量仍呈现5.6%的稳定增长。多家服务式公寓品牌陆续发布拓展目标，这是以往不曾有过的。奥克伍德与碧桂园文商旅集团的合作品牌奥克伍德碧轩服务公寓计划于2030年在中国GDP前50强城市开设100家门店。辉盛国际将于未来4年在中国开设7家服务式公寓，雅诗阁计划到2023年在华管理服务公寓达到6万套，base佰舍公寓集团有三个项目在上海与北京即将相继开业。
目前服务式公寓品牌市场占有率已超30%，服务式公寓的国际品牌管理公司均在我国经济发达城市托管了服务式公寓项目，如辉盛国际、雅诗阁中国、万豪国际酒店集团旗下的万豪公寓、Shama莎玛等。

2020年11月服务式公寓品牌影响力榜单

数据来源：迈点研究院

（二）经营现状

租金价格高。国际标准化的酒店式服务公寓地理位置好、配套完善、服务周全、定位准确。租金自然要比一般的酒店或公寓高。但是服务式公寓也受竞争的影响，价格会出现一定的浮动优惠。比如：长租比短租的租金要优惠，另外长租不需要支付其它的一些服务费，而短租需要支付一定的服务费。以深圳市服务公寓业绩表现为例：

深圳服务式公寓以及深圳高端和超高端酒店每间可售房收入（2018-2020年）

 
数据来源：资料来源：UHC数据库和中国国家旅游局

租赁形势良好。服务式公寓中的套房，是出租率最高的，且容易被长期租赁。如在疫情最严重的时期，中国服务式公寓客户群在2020年的前几个月大幅减少，服务式公寓入住率压力在2020年上半年一直持续，然而由于服务式公寓的长期入住特性，与酒店行业相比，入住率仍相对较小，平均入住率远高于2020年初酒店行业的个位数入住率，以上海高端服务公寓市场为例2020年第二季度市场整体出租率仍达到80%，在疫情下的抗冲击能力更强，截至2021年2月，服务式公寓的入住率为64%，较2020年同期增长了27.8%。

澳大利亚布里斯班辉盛凯贝利公寓

（三）需求状况
主要客源：政府官员，其中以外国政府的高级官员及外国领、使馆的高级员工；高级商务人士，包括外国人和外地人，如：外企驻华员工、带家属来华的外籍人士和外地人士、单身来华需较长时间停留的专家或经理、公司驻华首席代表之类的高级职员等等。如杭州奥克伍德的住店客人大部分来自全球财富1000强企业的管理人员或对家居要求高的旅行者。
辅助客源：旅游客户，包括自助游旅游者、国内外学生人群。他们对住宿环境和条件有一定的要求，又较关注性价比。
 
北京雅诗阁来福士中心服务公寓
注：部分图片来自相关酒店官网