五、服务式公寓优劣势：
酒店与服务式公寓吸纳了对方的优点，双方都进入到了对方的领域，但又最大限度地保持了各自的产品特色。
优势：

• 客房的设计不是太封闭，有生活的空间，针对户型可营造不同的风格，容易打造个性化产品；
• 装修造价比同等档次酒店低，客房设备比同档酒店简洁，增加简单厨房、洗衣功能；
• 出租价格相当于同档酒店的标准房价，入住率高；
• 国际管理品牌在中国的服务式公寓大都取得了“特种行业许可证”，可以像酒店一样接待日租的客人；
• 服务式公寓以长住客为主，客源稳定，而酒店则会遇到很多高峰及低谷；
• 商务客户为主，增加了其它配套设施的消费能力；
• 对于商务客户而言，服务式公寓在品牌及安全性方面比“在线短租平台服务式公寓”具有明显优势；
• 人力成本低，普通五星级酒店人力配比1:1.5，服务式公寓配比1:0.4；
• 洗涤、客房用品等消耗低，GOP可以达到60-70%以上；
• 相较于传统公寓一售了之的获利方式，服务式公寓将以出租的方式获取更多的长线回报。

劣势：

• 由于户型不规则，造成使用率较低。从舒适性来说，可能出现暗房，影响居住生活的舒适度；
• 建筑外观：因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面；
• 服务性方面，可能因为容积率的制约，有服务配套很难跟上等原因。

 
杭州玛莎和达服务式公寓

六、服务式公寓未来发展趋势
（一）借力下沉市场拓展品牌矩阵
服务式公寓最早进入中国的时候，大多是为外企高管提供精准高端的服务，这部分海外高端租约长、租金价格高，服务式公寓盈利能力极佳，因此不必培育本土商旅客源市场。但是随着外企外派高管人力成本的不断攀升以及国内本土优秀管理精英的出现，不少外企意识到中国本土人才引入势在必行，尤其是受2020年疫情影响，服务式公寓的入住率压力一直持续。而中国本土一直缺乏长住商旅市场，一方面由于交通网络的日益发达，商旅客往往以短住为主，另一方面，即使需要长住，由于经过了经济型酒店“黄金十年”，相比起价格高昂的服务式公寓，酒店长包房或直接当地租房成为中国商旅客更倾向的选择。因此中国服务式公寓“下沉”发展已势在必行。

“下沉”发展有两个方向，一是物理下沉即由一线城市向二三线城市布局，二是精神下沉即以市场为基础拓展自身品牌矩阵。以雅诗阁为例，在洞察到家庭休闲度假需求快速增长，同时也出现了大量由国内一线城市派驻到二三线城市的工作人员有租住1-3个月的商旅需求，除了主打的“雅诗阁”“盛捷”两大品牌之外，雅诗阁开始在二线城市布局馨乐庭品牌以及共享公寓lyf，2020年雅诗阁还推出了旗下的长租公寓品牌雅遇，以发散产品线，经过超十年的扩张发展，雅诗阁在中国的物业分布中非一线城市占到了70%。

（二）借力国内旅游发展机遇继续拓展长短租结合，短租比例进一步提高
一般服务式公寓都支持长短租结合的租赁模式，既可接待短暂居住的客人，也可承接居住数月的客人。灵活的租赁模式使服务式公寓与酒店和长租公寓相比，出租率会相对更稳定。尤其是对于当前国内发展强劲的家庭亲子度假市场而言，未来极有可能顶替原常规酒店需求。

而且近两年受到疫情的影响，出境游或在短期内难以恢复，此时国内中高端旅游需求规模必将快速增加，除常规的度假酒店外，兼具酒店服务和家居布局的服务式公寓竞争力亦会显著增强。

 

雅诗阁巴厘岛馨乐庭服务公寓
注：部分图片来自相关酒店官网