起因
稍早前，在协助国内某大型综合地产集团做酒店开发规划方案时，了解到该企业对拟建酒店的规划方案。该拟建酒店位于某沿海二线城市中心位置，是大型高端城市综合体的标志性项目，布局于超高层建筑的高层部分，已签订某著名国际酒店管理集团的顶级奢华品牌的管理意向。经过多轮论证调整后，开发商对该酒店项目初步规划建筑面积约3.3万平方米，其中客房板块规划220个钥匙间，包含标准间211间、两开间套房8套和四开间套房1套，套房比重仅为4%。对此房型规划方案实在难以认同，虽与项目需要无甚关联，仍写下文字稍加提醒。现，交代前因，并稍加补充成文以做探讨。

定义
通常，业界将占用一个建筑自然间，且睡眠空间、起居空间和书写空间分布在同一通透空间内的酒店房间定义为标准间客房；将占用1.5个或以上数量自然间，且在睡眠空间以外，于建筑结构上至少分隔出一个起居空间（客厅）的房间类型标示为套房。

数据
首先，以下稍微列举了国内几家同档次国际品牌奢华城市商务酒店套房占比情况，不足以厘清该类型和档次酒店应有的套房比重，但对其规划空间可稍作了解。

资料来源:UHC合纵调查整理

其次，以下为国内不同档次酒店套房比重：大数据显示，套房比重与酒店档次存在较大关联关系。

资料来源:UHC合纵调查整理
 

问题
那么，酒店套房投资利润率低的理念由何而来呢？房地产投资开发角度认为，房间的面积和销售价格应该是成正比的；根据同理论，在酒店经营上，占用两个自然间的套房需要获得两个标准间的价格，才有可能取得应有的投资回报。实际情况是套房不仅无法获得两个标准房的价格，其使用率往往还不如标准间。以此为基础，部分人士认为套房投资回报能力更低，应尽可能压缩酒店套房比重。 
  

分析

首先，以上这种算法需要基于某些特定经营状态下计算。类似状态包括：1、客房全部出租，也就是满房；2、标准间全满。这两种情况下，因客房供应紧张，套房面积与收益能力不成正比的情况确实一定程度上降低了客房整体投资收益能力。
 

但是，在酒店实际运营中，对于高星级城市酒店，甚至国内外绝大部分中高档以上档次酒店，这种情况一年里估计十天都不到。何况，假设天天满房，大概也没人在乎套房占5%还是10%了，直接全面涨价更合乎情理。
 

其次，在不满足以上两个假设条件情况下，也就是绝大部分经营状态下，一位客人只需要一间客房，对于一个两开间套房与两个标准房的直接投资回报能力对比是不合理的。这种情况下，由于各种房型都可供选择出租，那么，租出一间套房就相当于向一位顾客卖出1.5间客房（具体比例取决于该套房与标准房的房价比），在酒店整体投资不变的情况下，整体收益增加了，收益率也就增加了。这，就相当于我们规划豪华客房和行政客房，投资有一定程度增加（主要体现在内装上），在正常实际运营下，经营收益也在增加。既是满足多方位消费需求，也能提高投资收益能力。
 

当然，作为城市商务酒店，套房过多，进而影响日常经营，那也是不对的。比如合肥某国内知名品牌酒店，因建筑结构问题，套房占比近三分之一，经常只能作为免费升级使用，那才是投资收益严重降低的。
 

那么，什么情况下应该考虑适当降低套房比重呐。初步认为，单体酒店年客房出租率超过85%的情况下，应该考虑降低套房比重。因为85%以上的出租率意味着该酒店经常满房，这个时候，应该考虑套房单方面积投资回报不如标准客房的问题。这也是经济连锁酒店基本不设置套房的主要原因之一，他们项目规划的基本经营目标都在出租率85%以上，而且他们的客户具有较大可能会因为只剩下房价较高的套房而选择别家酒店。此外，三星级以下档次酒店因目标客户群体普遍为价格敏感型客人，应该考虑降低套房比重。
 

另一方面，对于高端酒店和中高端酒店，较多的客户比较能够接受客房紧张时只有高价套房的情况；反而，如果本身是需要套房的客人，可能会因为只剩标准房，而没有套房，转而选择其他酒店，毕竟他们很可能不愿意放低身段。

探讨
那，究竟什么样的套房比重是合理的。这是一个相当复杂的经济问题，在暂时没有大量经营数据支撑的情况下，作为酒店顾问公司，我们建议参考两个行业标准：1、作为国内酒店档次指导性文件的《旅游饭店星级的划分与评定》（2010）在设施设备评分表里，对套房数量分三个量级评给3到1分，分别为不少于客房总数的20%、不少于客房总数的10%和不少于客房总数的5%（不包括连通房）。我们认为10%左右的比重基本适合于中高档城市商务酒店，具体比重可根据项目客源临近度适当调节。2、成熟国际酒店管理品牌对于“高档”城市商务酒店套房比重标准普遍设置在10%-15%之间，这个标准同样具备深厚的经营经验在内。

意见
在酒店投资开发时，站得高，还需看得远。
 

对中高档以上酒店而言，空间宽裕、装修豪华的套房是档次、品味的象征，品牌的形象；它们有特定的消费群体，是提升营业额和酒店整体盈利能力的重要板块，一再压缩比重是不符合市场规律的。